GUÍA BÁSICA PARA EL AUTO-PROMOTOR

PASOS QUE NORMALMENTE DEBEN LLEVARSE A CABO DESDE QUE SE PLANTEA LA IDEA DE CONSTRUIR UN EDIFICIO HASTA QUE SE MATERIALIZA
 
Ante la complejidad de los procesos propios de la construcción nos hemos planteado esta guía básica como ayuda y orientación al cliente. Se trata de una información de gran utilidad tanto para gestionar uno mismo los trámites (auto-promoción) como para verificar que dichos trámites se han completado correctamente. 

Ante cualquier duda le asesoraremos con mucho gusto. 
  
Esta ayuda no establece una relación exhaustiva ni exacta, por lo que pueden aparecer nuevos pasos intermedios y desaparecer otros. 

1.- BÚSQUEDA DE LA PARCELA.

Esta es una fase importante pues se decidirá dónde se desea que se emplace la vivienda y el propio carácter del entorno que la rodea. Entre las cosas importantes destacamos:

Las Características del Terreno:
  • La calificación urbanística del terreno, hay que comprobar que sea urbanizable y por lo tanto que se pueda construir en él. Lo ideal es informarse a través del propio Ayuntamiento.
  • Las Ordenanzas Municipales que afectan al terreno, lo más conveniente, y que además va a ser necesario para su presentación junto con el Proyecto de Ejecución, es solicitar un Informe Urbanístico y un Informe de Alineaciones y Rasantes de la parcela, donde podremos saber qué es lo que podemos construir. 
·         El Económico:
  • Si tiene algún tipo de carga pendiente, antes de comprar el terreno hay que consultar su estado en el Registro de la Propiedad. 
    2.- ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO.

    Contactar con un profesional para que le asesore.

    Debe dejarse aconsejar por un profesional con experiencia que le ayudará. Este profesional será en general el arquitecto. Deberá informarle de todos los contactos relacionados con el proyecto que mantenga con terceros profesionales o industriales, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos.
    Encargue un estudio geotécnico del terreno y facilíteselo al arquitecto  (solo en caso de obra nueva). 

    Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, usted está obligado a contratar un seguro de daños materiales (solo para obra nueva y en caso de querer vender la edificación antes de 10 años). La compañía aseguradora le exigirá la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Dirección Facultativa, que a su vez le requerirá una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos un Estudio Geotécnico del terreno.
    El geotécnico sirve de base técnica al estudio de Arquitectura en su labor de proyectar y calcular la estructura de la edificación. Normalmente esta fase se realiza antes del Proyecto Básico y/o de Ejecución y después del anteproyecto.

    Infórmese de todos los profesionales que deberán intervenir durante el proceso de proyecto y construcción del edificio.

    No crea que sólo necesitará un arquitecto, generalmente necesitará la presencia de más profesionales (el estudio ARQUINUR RG. S.L.P. le asesorará al respecto):

    a) Fase de redacción de proyecto: En esta fase interviene fundamentalmente el Arquitecto Superior, pueden también intervenir ingenieros en proyectos parciales.

    b) Fase de obra: Aquí intervienen muchas personas y organismos, fundamentalmente los siguientes:
    • Arquitecto: es el director máximo de la obra.
    • Aparejador: interviene durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto más estrecho con la ejecución de la obra, podría decirse que es el delegado del arquitecto en la obra.
    • Coordinador en materia de Seguridad y Salud en la construcción: su función es comprobar las medidas de seguridad. Generalmente el coordinador suele ser el propio Aparejador de la obra.
    • Organismo de Control Técnico de la Edificación u OCT (solo en obra nueva): en caso de que sea preciso constituir la póliza de seguro decenal, será obligatoria la presencia de un Organismo de Control Técnico de la edificación de manera independiente de la supervisión que llevarán a cabo el Arquitecto y el Aparejador.
    • Laboratorio de Control de Calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad de materiales que deben realizarse por un laboratorio especializado, sobre todo en la fase de estructuras.
    Infórmese de qué documentación necesita según la obra que vaya a construir.
    Necesitará que le preparen la siguiente documentación:
    • PROYECTO BÁSICO: es imprescindible para obtener la licencia urbanística del Ayuntamiento. Con ella no se puede proceder a la ejecución de las obras.
    • PROYECTO DE EJECUCIÓN: es imprescindible para el inicio de las obras. Generalmente se suele redactar un documento conjunto llamado Proyecto Básico y de Ejecución.
    • Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, necesitará además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN, que lo redactará el mismo arquitecto.
    • ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA CONSTRUCCIÓN. Es siempre necesario. Puede ser básico, cuando la obra no alcanza cierto presupuesto, o completo en caso contrario. El estudio básico suele estar incluido en el proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa por separado.
    • Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitará PROYECTOS ESPECIFICOS DE INSTALACIONES, que suele pedir el Servicio Provincial de Industria de la DGA. En general estos proyectos los redactará el arquitecto o un ingeniero industrial, que también llevará la dirección de la obra respectiva y emitirá los correspondientes certificados.
    • Si la obra tiene elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (bares, restaurantes, cafeterías, almacenamiento de sustancias combustibles, cocinas industriales, maquinaria especial, etc.), necesitará un PROYECTO DE ACTIVIDAD. En general el arquitecto redactará un PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN que integre también el PROYECTO DE ACTIVIDAD. En este caso la tramitación es más compleja. 

    Solicite los Informes de los puntos de enganche, acoples y capacidades de suministros:

    En algunos Ayuntamientos lo solicitan a la hora de la petición de la correspondiente Licencia de Obras, pero es aconsejable solicitarlos en todos los casos para unos adecuados cálculos y una mejor definición en la redacción del Proyecto de Ejecución por lo que debe solicitarlos lo antes posible y entregárselos al arquitecto. Se deberá solicitar el informe de los siguientes suministradores:
    • Del punto de enganche definitivo y capacidad de suministro de la red a la empresa suministradora de la energía eléctrica.
    • Del punto de enganche definitivo de acoples de saneamiento, fontanería y de la capacidad de suministro de la red de la empresa suministradora, o receptora.
      Avise siempre con la suficiente anticipación de las modificaciones.

      Si decide cambiar alguna de las especificaciones del proyecto comuníqueselo, lo antes posible, al arquitecto para ajustar el proyecto. Tenga en cuenta que una modificación importante alargará los plazos de entrega. El arquitecto le informará y asesorará sobre posibles interacciones o incompatibilidades de la nueva solución.
      3.- ANTES DE INICIAR LAS OBRAS.

      Cuando el proyecto esté terminado.

      El arquitecto habrá visado en el Colegio Oficial de Arquitectos el proyecto conforme a lo dispuesto en el Real Decreto1000/2010, de 5 de agosto, sobre Visado Colegial Obligatorio, y conforme con lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 2/1974 de Colegio Profesionales y en la Ley de la C.A. de Canarias 10/1990 de 23 de mayo de Colegios Profesionales.
      Contrate a un Arquitecto Técnico o Aparejador.

      Toda obra, por ley, ha de tener una dirección facultativa que consta de un Arquitecto y un Aparejador. Aunque el arquitecto Superior es el mejor conocedor del proyecto y supervisa las obras, es el Arquitecto Técnico o Aparejador quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra. Revisa los materiales y es, en general, quien asume las tareas de Coordinación en materia de Seguridad y Salud durante la construcción.

      Es muy recomendable que el Aparejador sea de la confianza del arquitecto. Si usted no conoce a ningún Aparejador, déjese aconsejar por el Arquitecto, ya que casi todos los Arquitectos suelen colaborar con algún Arquitecto Técnico de confianza.

      Los honorarios del Aparejador suelen estar alrededor del 30% de los Honorarios del Arquitecto.

      Solicitud de la licencia de obras en el Ayuntamiento.

      Deberá solicitar la licencia de obras en el Ayuntamiento, para ello deberá rellenar una instancia y presentar el proyecto visado junto con otros documentos. Generalmente le pedirán dos ejemplares del mismo, aunque dependiendo de la complejidad del mismo pueden solicitarle más.

      Esta licencia incluye el pago de unas tasas variables dependientes de cada Ayuntamiento pudiendo ser un porcentaje del Presupuesto de la Obra (ronda el 4%) y/o una cantidad fija en funsión de los metros cuadrados.

      La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes. En caso de que alguno sea desfavorable le indicarán en el mismo las deficiencias que pudiera tener el proyecto. Proporcione al arquitecto una copia de todos los informes para que proceda a la subsanación de dichas deficiencias.
      Declaración de obra nueva.

      Antes de la constitución del préstamo hipotecario, el banco u otra entidad financiera, le solicitará cierta documentación, entre ella la declaración de obra nueva en construcción, (solo en caso de obra nueva).
      Solicite ofertas a distintas constructoras.

      Una vez visado el Proyecto de Arquitectura junto con el de Seguridad y Salud, en nuestro Estudio le prepararemos un dossier para las constructoras con la información del proyecto (se indicará la memoria de calidades y una medición de la obra sin los precios). Dicho dossier es el que se envía, por parte del cliente, a varias constructoras para que ellas lo estudien y den precio junto con las condiciones específicas que consideren.

      Una vez decidido quién será el constructor, es preferible que contrate bajo un presupuesto cerrado de esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución. Pacte siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto.

      Es también muy recomendable que pacte una reserva de garantía, esto es: usted solo abona un porcentaje, en torno al 95% de los trabajos facturados, y el 5% restante lo abona transcurrido un tiempo después de entregada la obra, generalmente un año, de esa forma podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor. Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor (ver apartado de seguros de garantía más adelante). 

      Contrate un Organismo de Control Técnico ( OCT, sólo en obra nueva) y un Laboratorio de Ensayos.

      Para que pueda contratar la póliza de seguro de daños materiales en la construcción (solo para obra nueva no autopromoción o en caso de venta antes de 10 años), la compañía aseguradora le va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificación independiente de la dirección facultativa. Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.

      Aviso previo a la autoridad laboral competente.
      El promotor deberá efectuar un aviso previo  de apertura del centro de trabajo, a la autoridad laboral competente antes del comienzo de los trabajos y deberá exponerse en la obra de forma visible, actualizándose si fuera necesario, conforme a las Disposiciones mínimas de Seguridad y de Salud en las obras de construcción del R.D. 1627/1997


      4.- INICIO DE LAS OBRAS

      Recuerde que nunca debe iniciar las obras si no ha obtenido la preceptiva licencia urbanística, o no ha realizado el Estudio Geotécnico ni contratado una Entidad de Control de Calidad.
      Entregue una copia de la licencia de obras al arquitecto.

      Una vez que tenga concedida la licencia es necesario que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el acta de replanteo y el certificado de inicio de obra.
      Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción.

      El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcción conforme a las Disposiciones mínimas de Seguridad y de Salud en las obras de construcción del R.D. 1627/1997, Y aunque los técnicos de la Dirección Facultativa cuentan con seguro de este tipo, es el promotor el que en última instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone directamente responsable de su implantación en la obra, por ello es muy recomendable que contrate una póliza de seguro que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas unifamiliares (unos 500 € aproximadamente) y aunque no suele tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.

      Exija al constructor un Plan de Seguridad.

      El contratista principal y cada subcontratista están obligados a presentar cada uno un Plan de Seguridad que se ajuste a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de seguridad debe exigirlo usted como promotor, y debe facilitarlo al coordinador en materia de seguridad y salud.

      La comunicación de la apertura del centro de trabajo a la autoridad laboral competente deberá incluir el plan de seguridad y salud y estará a disposición permanente de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social y de los técnicos de los órganos especializados en materia de seguridad y salud en las Administraciones públicas competentes.
      5.- DURANTE LAS OBRAS.

      Si decide modificar cualquier aspecto de los especificados en el Proyecto de Ejecución deberá notificarlo inmediatamente a la dirección facultativa antes que al constructor.

      Se convocará una reunión en la que se reflejará por escrito en un acta de modificación de proyecto en la que deben quedar claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra. Esta acta será suscrita por todas las partes que intervengan en la obra: usted como promotor, el constructor o industrial implicado en la modificación, y la dirección facultativa.

      Abonos parciales: certificaciones de obra.

      Lo habitual es que mensualmente el constructor le presente a usted una certificación y una factura para que sea aprobada y abonada.

      Es muy recomendable que siga el siguiente protocolo:
      • Compruebe que la certificación (que consiste en la relación de las unidades de obras ejecutadas conforme a la medición del proyecto y con los precios pactados) y la factura están desglosadas y tienen el detalle de los trabajos realizados.
      • Facilite una copia de dicha certificación y factura a la dirección facultativa, que así podrá supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos correctamente.
      • Pague al constructor cuando la dirección facultativa haya ratificado la certificación con la firma de ambos componentes, y le comunique que los trabajos se han realizado conforme al proyecto y de forma adecuada. La dirección facultativa le puede confeccionar un documento donde esto se expresa por escrito, que es lo que se llama certificación de obra.

        Caso particular: créditos hipotecarios. En el caso de que usted haya solicitado un préstamo hipotecario a una entidad de crédito, lo más probable es que le exijan presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo. La entidad además, puede enviar a un técnico para comprobar, in situ, dichas certificaciones.


      6.- FINAL DE OBRA.
      Certificado final de obra.

      El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos la obra está acabada. A partir de la fecha de emisión comienza a contar el plazo de garantía de las obras.

      Este certificado tiene que estar visado por el colegio de Arquitectos y el de Aparejadores para que sea válido. Para conseguirlo usted tiene que abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa.

      Si en la obra hubieran intervenido más técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción,...) tendrá tantos certificados de fin de obra parciales como proyectos hubiera necesitado para poder hacer las obras.

      Libro del Edificio.

      Para un debido mantenimiento de la edificación el arquitecto director de obra le redactará el Libro del Edificio, se trata de un documento a parte del proyecto de ejecución que se irá rellenando a lo largo de la vida útil de la edificación, ya que en él se deberá ir reflejando las diferentes reparaciones, modificaciones, etc., donde se recoge la siguiente documentación además del proyecto inicial:
      • Planos de estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones).
      • Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación.
      • Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, sus instalaciones y equipos.
      Seguros de garantía en la construcción (solo en caso de obra nueva para ser vendida).

      Vienen regulados por el art. 19 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Usted como promotor está obligado a contratar los siguientes seguros en caso de obra nueva:
      • Usted deberá exigirle al constructor un Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.
      • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
      • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.. Este seguro, conocido como seguro decenal, tiene una excepción en su obligatoriedad en el caso de Autopromoción (cuando la casa vaya a ser destinada como vivienda de la misma persona que promovió su construcción) con la obligación que en caso de venta antes de los diez años de acabada la obra deberá figurar explícitamente en el contrato de compra-venta que la casa carece de seguro decenal.
      Acta de recepción provisional.

      Finalizada la obra por completo se redacta el acta de recepción provisional (simultáneamente al certificado de fin de obra). A partir de la emisión del acta, usted recibe el edificio y corre el plazo de garantía. Además se realiza una relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación, a la vez que los defectos que se ha observado el Promotor y/o la Dirección Facultativa para ser reparados por el contratista en un plazo determinado.

      Licencia de primera ocupación o Declaración responsable.

      Deberá presentar al Ayuntamiento una Declaración Responsable para la Primera Utilización y Ocupación del edificio ejecutado. Le exigirán una serie de datos de los técnicos, de la Licencia, de las características de la edificación o de la instalación, el certificado de fin de obra, la documentación de las modificaciones, boletines, informes de los acoples y puntos de enganche, y demás documentación que varía según el Ayuntamiento que se trate. Es posible que los servicios técnicos municipales realicen una inspección en algunos casos (en actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, es obligatorio).

      Acta de recepción definitiva.

      Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. Usted recibe definitivamente la obra. Es importante que se proceda a una revisión exhaustiva de todos los posibles defectos que pudieran haberse producido desde la entrega provisional de la obra para su corrección.

      Enlaces a normativas:


      El estudio ARQUINUR RG. S.L.P. espera que la información contenida en esta guía le haya resultado de utilidad, y le recordamos que puede ponerse en contacto con nosotros ante cualquier duda o sugerencia.

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